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楼市去库存:更多省份将放大招
来源:第一财经日报   2016-02-22 10:16:00
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  财政部、住房和城乡建设部日前联合出台的房地产交易环节契税、营业税的优惠政策2月22日起正式实施。福建也迅速跟进,发布了《关于化解房地产库存的若干意见》(下称《意见》)。根据新华社粗略统计,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

  福建《意见》含八项化解地产库存的措施,也被称为“闽八条”。其中包括:居民购买首套房,商业性个人住房贷款的最低首付比例可按20%执行;农民进城购房有现金直补;计划收购或租赁商品房作公租房等。

  中原地产首席市场分析师张大伟在接受《第一财经日报》记者采访时预计,全国“两会”前后,各省份不同力度的房地产市场宽松政策将密集出台。

  福建原则上不再新建公租房

  福建省统计局公布的数据显示,2015年福建省房地产开发投资4469.61亿元,比上年下降2.1%。其中住宅投资下降1.8%。全省商品房销售面积4037.76万平方米,下降2.0%,商品房销售额3585.81亿元,下降4.7%。

  经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》记者分析,在福建,目前除了厦门的库存压力比较小以外,其他大多地方的库存都很大。厦门、泉州、福州等因为产业发展,吸收了大量的外来人口,而龙岩、南平、三明、宁德等地的人口都出现了外流,这些地方都存在较大的去库存压力,今后房地产投资仍可能继续下滑,这对地方经济的影响不小。

  截至2015年12月底,福建全省房地产业现实库存7525万平方米,去化周期约为26个月,其中住宅库存去化周期约为17个月,商业、办公等非住宅用房去化周期更长、难度更大。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,福建很多地市对房地产的依赖度比较大,加大楼市去库存力度,有利于促进资金流动和区域经济发展。因此,如何去库存也是当前福建经济发展的一大重点。

  《意见》提出,各市、县(区)政府原则上不再新建公租房,通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。各市、县(区)政府收购库存商品房用作公租房,可列入保障性安居工程建设年度计划,所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。

  允许商用地“转性”

  在业内人士看来,福建此次出台的“闽八条”最大的一个亮点就是可以土地“转性”。《意见》提出,要优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县,要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。

  张大伟对《第一财经日报》记者分析,福建新政策力度较大,特别是针对商办用地可以改住宅,政策力度超前,有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

  以厦门为例,目前厦门住宅的去化压力非常小。厦门均和房地产评估董事长王崎说,由于厦门的土地供应一直比较有限,因此库存去化周期也比较短。但厦门的商业、soho类项目目前已严重过剩。

  王崎认为,“改性”应该分具体区域来看。从城市规划角度来说,在类CBD中心区的办公区域绝不能放开“改性”。此外,如果办公用地动辄可以“改性”,对周边高价“地王”竞得的住宅用地可能也不公平。

  对于二者之间的价差,《意见》提出,新用途土地价格按评估价与最近一年该县(市、区)相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定,旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定,并以二者差价拟定应补交的土地价款。上述结果经当地政府土地管理委员会等土地出让议事协调机构研究同意,并公示无异议后,补签土地出让合同,补缴土地出让金(若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的,不予退还差价)。

  去库存效果因地而异

  尽管各地政府在楼市去库存方面频放大招,但去库存效果却因地而异。

  在福建,山多地少,一直以来当地经商群体十分庞大,很多人在外经商,购买力比较强。再加上与其他省份相比,福建人对置业更为热衷,因此福建整体房价的水平也比较高。例如目前厦门的房价已经超过了广州,而类似安溪等山区县城的房价赶上了中西部和东北的不少省份,一些小镇的房价也超过了内陆省份的地级市。

  例如在福建泉州的一个山区镇,当地中心镇区新开发的一个小区配套十分一般,只有120平方米左右的户型,售价每平方米4000元,但目前也基本销售一空。“现在我们这里农民建房基本被禁止,此外由于山区小学撤并,山村的孩子读书都要到中心镇区,再加上在外头做生意的人也会回来买,因此这个楼盘也卖得很好。”在该小区买房的陈先生告诉记者。

  福建当地业内人士认为,福建很多地方并不缺乏购买力,如果政府的措施落实,再加上有好的产品,那么去库存还是可以取得不错的效果。