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中央为何要拆除住宅小区围墙?你在担心什么?
来源:凤凰财经   2016-02-24 10:03:00
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  前天新闻联播的第一条新闻即开始关注城市规划的,这让身处该行业的各位设计师们不免有些吃惊。城市规划和建设的相关问题又一次回到大众舆论领域。 

  其中最引人注目的一条意见是:中国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。 

  不再建设封闭住宅小区这一条意见被迅速放大。网友的吐槽声已经汇成一片海洋。  

  从此我家大门打开了!你是否赞同小区从封闭式管理,转变为开放式街区?《意见》中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开” 

  这个《意见》方向是对的,想法是好的,因为欧洲大部分国家都是这样做的。但是有时候中国老百姓未必领情,也未必适合中国国情。 

  首先看看开放式街区优势: 

  增加交通道路,城市道路虽然不宽,但路网密集,交通通畅,避免车辆与行人拥挤在干道十字路口等待穿越。 

  可以极大提高大城市的通勤效率,进而提高劳动生产率,甚至多出来的车道可以在夜间转为停车泊位改造为自行车道或步行道,创造一种健康城市的生活理念。 

  实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,优化路网结构,促进城市土地的节约利用。 

  提供更多的停车泊位,小区和大院绿地也可以成为公共绿地,变相增加更多的公共设施。 

  对比下!开放式的街区存在哪些不得不说的问题: 

  1、道路与绿地所有权、使用权、收益权和补偿如何分配? 

  道路和绿地使用权和收益权 

  比如住宅小区规划红线内土地所有权属于全体业主,包括道路和绿地,未建的住宅可以将道路和绿地的土地剥离,但已建的住宅道路和绿地的使用权和收益权应当归全体业主,如果要开放,势必要解决使用权和收益权问题。 

  减少土地出让面积和资金 

  住宅小区开放后,小区道路和绿地都变成公共设施。对于新建住宅小区,当然可以仅限定住宅楼部分土地用于出让,而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地,但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。 

  如何确定道路和绿地和收益分配模式? 

  《物权法》“第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有”。“建筑区划内的绿地,属于业主共有”。“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。“第七十四条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。 

  道路和绿地也可以由政府收回道路和绿地所有权,但按照《物权法》规定“第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。“第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金”,需要给予业主相应补偿,不但衡量补偿计算标准不易,而且众口难调、难度不亚于拆迁。 

  如果政府不收回,收益权归属全体业主,无疑是一件很复杂的事情。 

  2、物业是否可以取消?物业费是否可以不交?小区是否安全? 

  已建住宅小区开放后,物业公司必然撤销,当然也没有物业费了。大家首先担心的是原住宅小区的安全管理,虽然可以增加监控摄像头全域监控,不过监控室肯定不是小区的了,也应当集中管理,变成政府的一项公共服务,现有监控设施的改造也需要一定的费用支出,看来都需要政府承担。 

  道路和绿地显然可以变成公共设施,但小区地下管网、配电房、垃圾房等的责任主体尚需明确,未来没有物业公司代表业委会行使管理责任,除了住宅楼内维修可以由社会化服务机构实施、业主自行或公共维修基金承担费用外,原小区内的地下管网等则需要政府市政部门重新划定管理边界和管理责任以及费用承担。毕竟如果道路和绿地变成公共设施,开膛破肚维修其地下管网都不是业主所能承担的。 

  另外,很多小区内部的道路是不规整的,小区内道路与小区外并行,如果开放小区作为公共道路通行,必须要经过相应的改造,包括拆除围墙、景观,都需要改造费用,承担主体也需要明确。 

  3、停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任如何处理? 针对城市规划执行难问题,进一步强化了规划的强制性,提出“凡是违反规划的行为都要严肃追究责任”。城市总体规划的修改,必须经原审批机关同意,并报同级人大常委会审议通过,从制度上防止随意修改规划等现象。 

  住宅小区地下停车库一般占用住宅楼与小区道路和绿地地下空间,用于业主停车,通过刷卡进入,刷卡设施由物业公司管理并收费。 

  住宅小区开放后,社会车辆进入如何管理?地下车库以及刷卡设施由谁管理、维护?地下停车是否收费?收费权益如何分配? 

  虽然可以由业委会聘人管理、维护,管理维护成本不低,而且也需要与政府分享地下空间利用收益。 

  在中国城市规划设计研究院副院长杨保军看来,中国城市需要从这里开始,做出根本性的转变。他说,封闭小区是农耕文明的理念,一个个楼盘都是一个个独立王国,彼此不关联,公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的,以公共服务、公共空间作为特征。”杨保军进一步解释,缩小出让面积的另一个好处是,不同开发商盖的房子肯定不一样,多样性、丰富性就出来了。杨保军介绍,只要规定土地出让面积,比如,不许超过4万平米。“如果开发商想开发大一点,可以,你买两块。但中间部分是公共的。 

  原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;城市公园原则上要免费向居民开放等。 

  这个设想一出来,网上炸开了锅,引发了广大网友的吐槽: @水木华:我觉得这个大方向显然是对的,能够大大提高城市运作效率,方便人们的生活。比如你住的小区和一条河之间隔着另一个小区,没墙两分钟过去,有墙20分钟过去,你选哪个? 

  

  @大崩豆:这个也是分情况的好不,对于大城城市,为了缓解交通压力可以如此,很多小城市完全不用这样,不应一竿子全打死,还是应该因地制宜! 

  @海上工程师:这算哪门子政策?买个封闭式的小区就图个安静,为了孩子能安全玩耍。现在开放了,我们还图个啥!!! 

  @未来:既然小区道路都已经属于街区了, 那么老百姓购买商品房的20%公摊费就应该取消啊!?【违反城市规划将被严肃追责】

  @txp123040:小区封闭和不封闭社区真是天壤之别的生活环境,不封闭的社区一个字“乱”,例如城管一下班,游商小贩马上占满马路两侧,车辆堵得死死,卫生环境更不用说了,可以想象地都是黏糊糊的。一楼的商铺抢车位,居民用破沙发或家具占车位,小商小贩占用马路贩卖小商品。更不要说乱丢垃圾、打架斗殴、夏天烧烤了。想想都头疼。封闭小区至少有保安、没有游商小贩,居民不大乱抢车位,小偷比较少。这些治安隐患防范不了,这样的政策怎么去有效推行?我在这可以告诉专家,这里是中国,不是你考察的美国或澳洲。 

  除了中国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。看看中央城市工作会议还有哪些干货要点,这些都与你息息相关: 

  【中央部署城市未来发展“路线图”】这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件,通过一个个破解城市发展难题的“实招”和“时间表”,勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。 

  【未来城镇住房改革明确两大方向】提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向,即以政府为主保障困难群体基本住房需求,以市场为主满足居民多层次住房需求。其中要打好棚户区改造三年攻坚战,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。 

  【未来十年,三成新房将由工厂流水线造】“搭积木式”造房子、流水线上“生产”房子,能减少建筑垃圾和扬尘污染的装配式建筑将在未来中国得到推广,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%,积极稳妥推广钢结构建筑。在具备条件的地方,倡导发展现代木结构建筑。 

  【城市公园原则上要免费向居民开放】未来城市将会有更多绿色“留白”。未来要强化绿地服务居民日常活动的功能,使市民在居家附近能够见到绿地、亲近绿地。城市公园原则上要免费向居民开放。限期清理腾退违规占用的公共空间。 

  

  【拒绝“大洋怪”中央提建筑“八字”方针】针对当前一些城市存在的建筑贪大、媚洋、求怪,特色缺失和文化传承堪忧等现状,提出建筑八字方针“适用、经济、绿色、美观”,防止片面追求建筑外观形象,强化公共建筑和超限高层建筑设计管理。鼓励国内外建筑设计企业充分竞争,培养既有国际视野又有民族自信的建筑师队伍,倡导开展建筑评论。