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如米公寓拥抱贝壳租房:探路中小型公寓企业的发展之道
来源:互联网   2018-07-06 15:31:00
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四五年前,成都的“如米公寓”也开始加入到长租公寓的服务领域。到今天,如米公寓在成都所管理的物业已经辐射了80多个小区,房源已经达到了8000间,集中分布在成都的核心区域,并定位为成都的中高端公寓领跑者。

随着盘子越来越大,问题也迎面而来。在行业里面,如米公寓仍算是中小型公寓企业,一方面在政策红利的激励下,房地产企业、金融机构等纷纷入局,增加了竞争压力;另一方面,公寓企业面临着“不进即是退”的发展局面,中小型公寓企业想要扩大规模,必须在营销、数据、经营、金融等方面取得突破。

在长租公寓行业摸爬滚打了四五年的刘寄,对这个行业有着自己的思考。“就像堵车一样,我们都在遵守规则,但旁边突然来了一个车从旁边溜走了,然后前面会造成更大的堵塞,我最担心的是这种情况。”刘寄认可和坚持真房源,认为真房源规则就是防止“非法插队应急车道”的有效规则。

在贝壳平台诞生后,如米成为最早加入贝壳租房的公寓企业之一,也成为贝壳租房精准赋能的受益者之一。

真房源平台的抉择和判断

在产品定位上,如米公寓主打中高端产品。“如米以整租产品为主,也有分散式的产品。在成都,市场份额比较大的有自如和优客逸家等,它们目前面向的客户群体主要是刚毕业的大学生和上班一族,而如米面向的客户群体更偏向于企业高管、白领以及海归等人群,我们的产品定位偏中高端一些。”刘寄说,如米被定义为成都的中高端公寓领跑者。

事实上,对于中高端公寓产品来说,主要的消费痛点有两个方面。第一,中高端市场对真房源的要求更强烈,企业高管、白领以及海归等人群具备较强的消费能力,同时对找房租房过程中的时间成本和精力成本要求也更高。第二,中高端公寓产品对平台的有效流量即转化率依赖更高。中高端公寓企业想要快速在行业中站稳脚并获得良好的发展,无疑要解决这两个问题。

在贝壳租房平台诞生之前,如米尝试过其他的信息发布方式,,但也遇到很多问题。据刘寄介绍,如米在有的平台上按其游戏规则执行真房源的时候,牺牲了自己的流量,但很多商家没有遵守真房源的游戏规则,反而在滥用假房源,从而把流量吸收掉。“这些平台根本不会因为有企业守规矩就来完善平台的真房源机制,因为工作量很大,况且他们也未必真的想做这件事。”刘寄表示。

相比之下,贝壳租房的诞生正在倒逼整个行业走上规范发展的轨道。贝壳租房继承了链家和链家网在品技术、品质控制和数据挖掘等方面的优势和基因,并将“楼盘字典”开放给行业。

例如,在贝壳平台诞生之初,贝壳租房就发起了租赁行业首个品质联盟,还首次发布了租房市场的真房源标准,并设立真房源门槛,通过大数据、人工智能等先进技术对平台房源进行全流程动态管理,以确保贝壳平台所有房源真实存在、真实主体、真实价格、真实图片且真实在租。

“我比较看重真房源的管理机制,真房源一定是行业发展的趋势。贝壳租房平台的流量很好,而且主打真房源,能够帮助消费者减少信息筛选时间和看房时间,对于商家来讲也能够减少后期的销售成本和沟通成本,从而提高效率。”刘寄希望,将来全行业都能遵守真房源规则,而不是单靠几家企业在坚持。

除了流量情况好,贝壳租房的转化率也被人称道。“两个之中至少有一个成交,相信其他入驻贝壳租房后的公寓方也能感觉到这个问题,在这方面目前贝壳是做得最好的。”刘寄评价道。

对于长租公寓行业来说,大家都在谈品质,但目前它仍然还是一个非标准行业,大家都不清楚品质的标准究竟是什么、怎么去评估和定义。为此,贝壳租房后期会推出公寓行业的“星级标准”,最终实现品质的量化、标准化。

在行业洗牌期选择精准赋能

当前,长租公寓正迎来一系列政策利好,各方力量正涌入长租市场。随着开发商纷纷入局,长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体。但长租公寓目前仍处于起步期,存在回报率低、中小企业运营能力弱、产品和服务不健全等一系列行业痛点,发展路径有待探索。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领:“集中式公寓可能做到2万间房时,盈利情况会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”他认为,企业基于一定的产品和服务能力带来规模效应,才能赢得市场。除规模之外,长租类项目要想盈利,需要做到三点:第一是产品和服务,第二是系统化的运营能力,第三是相对比较顺畅的融资途径。

刘寄认为,现在长租公寓行业已经加速进入行业洗牌的阶段,这个行业的门槛也会越来越高,对于公寓经营者的运营能力要求也在增加,而且越到后期越考验公寓企业的整体运营水平。“运营能力不仅要能解决眼下的生存问题,而且要放眼长期的发展。比如对于轻资产运营的公寓企业来说,签约房源到期以后,房源的后期合作是非常重要的,房源不稳定会大大削弱企业的竞争能力。”刘寄分析道。

“如米现在最大的困境还是出房这一段,它是支持整个运营最核心的部分,房源再好、再多,最终也得通过出房来转化成收益,只有这样才能具备做大规模的能力。所以对于公寓企业来说,最重要的是运营能力,而运营能力里销售环节又是最重要的环节。”刘寄介绍,除了营销,如米在引进人才、人才培训和管理方面也会遇到困难,因为公寓目前还是一个新兴的行业,很多人对公寓的认识并不多。而且随着管理的房源越来越多,对团队和员工的要求也会更高。

在刘寄看来,贝壳租房的出现,为如米这样的中小公寓企业的发展带来了契机。贝壳租房能够为平台商家提供营销、数据、经营、金融与供应链等五大方面的赋能,帮助商家省去部分前期开发投入,并快速实现标准化、规范化的作业能力。“贝壳租房线上的活动,我们都百分之百参与,包括这次世界杯主题活动‘贝壳关怀屋’。这些营销活动对于线下转化是有帮助的,能够促成成交。”刘寄举例说道。

当谈及对贝壳租房未来发展时,刘寄也表示“我对贝壳很有信心。”